Certificatul de urbanism în Republica Moldova: procedura actuală

Procedurile și cerințele descrise în acest articol se referă la Republica Moldova. Aspectele tehnice rămân valabile în ambele țări.

Atenție: legislația s-a schimbat. Legea nr. 163/2010, pe care se bazează majoritatea articolelor de pe internet despre certificatul de urbanism, a fost abrogată. Din 30 ianuarie 2024 se aplică Codul urbanismului și construcțiilor nr. 434/2023 (publicat în Monitorul Oficial nr. 41–44 din 30.01.2024, art. 61), modificat ulterior prin Legea nr. 236 din 10.07.2025, în vigoare din 12.09.2025. Termenele, actele necesare și chiar obligativitatea certificatului sunt acum diferite.

Certificatul de urbanism este actul prin care primăria îți comunică ce ai voie să construiești pe terenul tău: regimul juridic, tehnic și arhitectural-urbanistic al imobilului. Codul prevede două tipuri, cu roluri complet diferite.

Cele două tipuri de certificat#

Certificatul de urbanism informativ#

Te informează despre regimul juridic, tehnic și arhitectural-urbanistic al unui teren sau al unei construcții, așa cum rezultă din documentația de urbanism. Este util înainte de a cumpăra un teren, la vânzare, dezmembrare, comasare sau succesiune. Nu permite proiectarea.

• Se emite în cel mult 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii.
• Este valabil 12 luni, dar își pierde valabilitatea imediat ce documentația de amenajare a teritoriului și de urbanism este modificată.

Certificatul de urbanism pentru proiectare#

Acesta este actul care îți permite elaborarea proiectului. Fără el (sau fără procedura de notificare descrisă mai jos) nu poți ajunge la autorizația de construire.

Când este obligatoriu, de fapt#

Aceasta este cea mai importantă schimbare față de vechea lege, iar aproape nimeni nu o menționează. Sub Legea 163/2010 certificatul pentru proiectare era necesar întotdeauna. Acum depinde de vechimea documentației de urbanism a localității:

Dacă este facultativ și alegi să nu îl ceri, nu ești scutit de formalități: notifici primăria despre începerea lucrărilor de proiectare, comunicând datele beneficiarului, numărul cadastral al terenului și scopul lucrărilor. Primăria înregistrează notificarea într-un registru public.

Prima întrebare la primărie ar trebui deci să fie: ce vechime are planul urbanistic general al localității?

Actele necesare#

Lista s-a scurtat considerabil față de vechea lege. La cererea de eliberare a certificatului pentru proiectare se anexează originalele și copiile doar ale următoarelor documente, și numai dacă situația ta le impune:

• raportul de expertiză tehnică, întocmit de un expert atestat — doar pentru lucrări de reconstrucție, restaurare, modificare sau consolidare a unei construcții existente;
• acordul scris al proprietarului;
• acordul de mediu — doar pentru activitățile supuse evaluării impactului asupra mediului conform Legii nr. 86/2014;
• avizul pozitiv al autorității pentru patrimoniu cultural — doar pentru monumente istorice și zonele lor de protecție.

Codul este explicit: solicitarea altor documente nu se admite. În schimb, dacă lipsește vreunul dintre documentele obligatorii în cazul tău, cererea nu se înregistrează deloc.

Autoritatea verifică singură autenticitatea datelor prin platforma de interoperabilitate. Nu ți se poate cere să aduci acte pe care statul le are deja.

Pentru o casă nouă pe teren propriu, gol, fără regim special, lista se reduce în practică la acordul scris al proprietarului.

Termene și valabilitate#

Valabilitatea certificatului pentru proiectare este egală cu perioada de elaborare a proiectului, dar nu poate depăși 36 de luni de la emitere. Se consideră consumată la emiterea autorizației de construire — nu la avizarea proiectului, cum prevedea vechea lege.

Există o excepție utilă: pe durata valabilității autorizației de construire, certificatul poate fi folosit în continuare pentru proiectarea rețelelor edilitare necesare racordării obiectivului.

Dacă primăria depășește termenul și nu îți dă nici certificatul, nici un refuz motivat, Codul îți dă o cale concretă: trimiți prin poștă, cu scrisoare recomandată, o notificare către Centrul Național Anticorupție și Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică, declarând pe propria răspundere situația.

Nu se admit modificări sau corectări pe certificat: un certificat pe care s-a intervenit manual este nul.

Serviciul este listat și pe portalul guvernamental de servicii publice.

Cât costă#

Codul nu stabilește o sumă unică. Cuantumul plății se stabilește prin decizia consiliului local și se achită prin serviciul guvernamental de plăți electronice. Verifică deci tariful la primăria ta, nu online.

Nu se percepe plată pentru obiectivele finanțate din surse publice și pentru lucrările de utilitate publică de interes național, iar consiliile locale pot acorda facilități unor categorii de persoane.

Ce nu are nevoie de certificat#

Codul scutește expres o categorie utilă pentru proprietarii de case: anexele și construcțiile auxiliare de până la 15 m² suprafață construită, la case individuale pe teren proprietate privată, se pot executa fără certificat de urbanism și fără autorizație de construire.

Condiții: să nu fie vorba de un imobil cu statut de monument sau aflat în zonă protejată, să se respecte retragerile normative față de hotarul terenului și normele sanitare și antiincendiare. Respectarea acestor condiții cade în răspunderea ta, iar depășirea celor 15 m² fără notificarea primăriei se sancționează cu demolarea.

Cine îl eliberează și ce conține#

Certificatul se elaborează în două exemplare de autoritatea administrației publice locale și se semnează de primar (sau președintele raionului), de secretarul consiliului local și de arhitectul-șef. Dacă primăria nu are arhitect-șef, semnează arhitectul-șef de la nivelul al doilea sau cel al asociației de dezvoltare intercomunitară — fără implicarea ta.

Conținutul acoperă regimul juridic al imobilului (intravilan sau extravilan, proprietate, servituți, zone protejate), regimul economic, regimul tehnic (utilități, caracteristici geotehnice) și regimul arhitectural-urbanistic: destinația, înălțimea, alinierea la stradă, retragerile față de vecini, procentul de ocupare și coeficientul de utilizare a terenului.

Aceste ultime valori sunt cele care îți limitează efectiv casa, deci merită citite înainte de a plăti un proiect.

În cazurile prevăzute de documentația de urbanism, emitentul anexează avizul autorității de sănătate publică și avizul serviciului de supraveghere contra incendiilor.

Ce s-a schimbat față de Legea 163/2010#

Următorul pas#

Cu certificatul în mână (sau cu notificarea depusă, dacă este facultativ), urmează proiectul tehnic, care trebuie să respecte inclusiv cerințele energetice nZEB, și abia apoi autorizația de construire.

Pentru că termenele curg din momentul înregistrării cererii, iar certificatul este valabil până la 36 de luni, merită început devreme — dar nu înainte de a verifica vechimea planului urbanistic general.